德阳旌阳法院：自主提炼实质解纷工作法 批量化解商品房办证纠纷案

汤尧 四川法治报全媒体记者 俞阳

近期，德阳市旌阳区法院依托自主提炼的“点、线、面、体”实质解纷工作法，成功化解德阳某小区批量商品房办证纠纷，为百余户业主解决多年办证难题，切实维护群众安居权益。

原来，2015年起，德阳市某小区百余户业主先后与小区开发企业签订商品房购房合同，合同明确载明房产所分摊的土地使用权未设定抵押，业主按约支付相应房款后陆续入住。合同约定的不动产产权证书办理期限届满后，业主申请办理不动产权证书时，方得知案涉小区土地在房屋销售前已被开发企业抵押给银行，因被担保的债权未得以清偿，银行不同意办理抵押登记注销手续，不动产登记中心无法为业主办理不动产权证书。业主们历经多年信访、投诉、协商均无果后，陆续向旌阳区法院提起诉讼，请求判令开发企业履行办证义务，银行配合注销抵押登记。

法院受理后查明，案涉业主达百余户，主要分为三类：大多数是以案涉房屋为唯一住房的纯刚需业主；一部分是以改善居住条件为目的的多套房业主；还有少量购房后未装修入住，在外地发展的业主。为避免案件“一刀切”处理引发新矛盾，承办法官秉持实质化解纠纷理念，选取事实清晰、证据完整的纯刚需业主黄某某家作为典型案例先行审理。

在审理过程中，承办法官围绕业主物权期待权与银行抵押权权利顺位这一核心争议，依据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条规定，依法判决开发企业履行办证义务，第三人银行配合注销案涉房屋对应土地的抵押登记。银行不服判决中“注销案涉房屋对应土地的抵押登记”内容，提起上诉，二审法院依法维持原判。

以该生效判决为依据，法院迅速搭建解纷“流水线”，对剩余案件分类处理：对纯刚需业主案件，参照示范案例集中快审快结；对多套房以及未实际居住的业主案件，重点审查购房目的后进行依法裁判；对投资性购房业主，充分释明法律风险，引导部分业主另行协商。

为打通办证“最后一公里”，法院还牵头联合住建、不动产登记中心、银行等部门召开联席会议，开辟办证“绿色通道”，明确抵押注销、办证受理的衔接流程，保障业主凭生效文书可直接办理房产证。同时，对所有案件按简易程序减半收取诉讼费，并及时为胜诉业主办理诉讼费退还，最大程度降低业主维权成本，百余户业主的安居难题逐步得到妥善解决。