租客不愿“买单”物业费，法院判决必须给

四川法治报全媒体记者 曾昌文

“我不是业主，也没和物业签合同，凭啥要交物业费？”面对物业公司的催款，成都龙泉驿区某直播基地负责人徐某这样反问。近日，成都市龙泉驿区法院审结一起物业服务合同纠纷，依法判决承租人须向物业公司支付拖欠的物业管理费、生活垃圾处理费。

案情回顾 

2019年4月，成都市龙泉驿区一开发商某艺库公司与某物业公司签订物业服务合同，约定由某物业公司为坐落于成都市龙泉驿区洛带镇的艺术粮仓物业提供前期物业服务，其中商业物业费5元/㎡/月。

2023年7月，成都某直播公司租下某艺库公司512.1㎡的商铺，用于直播电商，租期两年。租赁期内，某直播公司一直以“非业主、无合同”为由拒绝向某物业公司缴纳物业管理费和生活垃圾处理费。

某物业公司从该项目撤场后，将某直播公司诉至法院，追讨被拖欠的2023年7月至2024年6月的物业费、垃圾清运费及水电费合计4万余元。

法院审理

庭审中被告某直播公司辩称，自己并非案涉商铺业主，也未与某物业公司签订物业服务合同，在与业主某艺库公司签订的商铺租赁合同中，既未约定缴纳物业管理费，也未约定物业服务的范围、标准等，因此不具有物业管理费支付义务。

承租人是否当然免除物业费义务？租赁合同未写明单价，是否等于“零收费”？物业公司代收水电费，是否需要单独授权？对此，该案承办法官援引《民法典》第九百三十九条、第九百四十四条及物业纠纷司法解释第四条，对“合同相对性”与“物业强制缔约义务”进行区分：某直播公司与某艺库公司的租赁合同虽把单价栏划掉，但多处出现“乙方（承租人）应支付物业管理费”字样，可推定租金不含物业费；承租人作为“实际使用人”享受了保洁、安保、绿化等公共服务，即继受了业主在物业服务合同中的缴费义务；在未另行约定的情况下，物业费直接适用5元/㎡/月的标准。

经过审理，龙泉驿法院近日依法判决被告某直播公司支付原告物业管理费28165.5元，生活垃圾处理费2253.24元。

法官提示

“房屋可以出租，法律责任不能‘一转了之’。”该案主审法官提醒，出租人、承租人、物业公司三方应在合同中对物业费“谁承担、承担多少、怎么承担”作出明确约定，避免“留白”引发争议。对于物业公司，主动把服务痕迹“留痕化”，是胜诉的关键；对于承租人，签合同前多看一眼“物业费条款”，就能避免日后多付一笔“滞纳金”。房子租得明白，生意才能做得长久。