长宁县综治中心破局五年物业费纠纷

近日，长宁县综治中心联合县物业纠纷人民调解委员会（以下简称：物调委）成功调解一起持续五年的物业费纠纷。业主黄某与物业公司达成和解，纠纷得以圆满解决。

2019年下半年，长宁县一小区业主黄某在征得物业同意后改造自家露台，锯断楼顶排水管但未做防水处理，后期雨水渗漏。黄某将渗水问题归责于物业公司管理不善，指出楼顶存在其他业主种菜、养犬影响环境等问题，认为物业未有效履职，因此自2019年起拒缴物业费，累计欠费7600元。物业公司则认为渗水是黄某自身改造行为所致，公共区域管理问题已尽劝导职责，因无执法权难以彻底解决。双方僵持不下。

2025年9月10日，物业公司向物调委申请调解。9月18日，县综治中心会同物调委联合调解。

在这起案件中，渗水责任认定与公共区域管理责任划分是争议焦点。调解人员走访了解后，精准确定争议焦点，明确渗水直接源于黄某的改造行为，遂依据《民法典》相关条款，阐明黄某对专有部分负有完全维修责任；物业公司对公共区域负有管理义务，对劝阻无效的情况应及时报告主管部门，而非简单的不管不问。随后，调解员采取“背对背”沟通方式，向黄某释明拒缴物业费可能面临的法律风险，同时对物业公司提出服务改进建议，引导双方互谅互让。

9日18日，双方达成协议，由黄某自行维修渗水露台并结清7600元物业费；嘉佳物业协助维修，并在三日内完成楼顶环境整治。经回访得知，协议已于9月23日全部履行完毕。

明晰权责是化解基层矛盾的关键。本案成功调解的关键是准确而清晰的区分和把握了法律关系。业主专有部分权益与物业对公共区域的管理责任应有明确边界。调解人员“向前看”的务实思路，不纠缠于过往对错，聚焦可行性方案，有效打破了五年僵局，为类似长期纠纷的化解提供了有益借鉴。

（吴诗华）