“二房东”不靠谱 我的损失谁来负？

廖飞 四川法治报记者 陈博 实习生 廖安泰

租用房屋后发现“二房东”并没有转租权，但自己已交付了2万订金并已经开始花钱装修，后来才得知，这个“二房东”并没有转租权，房东要收回房屋，那次承租人的损失该由谁来承担？近日，蒲江县人民法院石象湖法庭审理了这起转租合同纠纷，承办法官表示，作为承租人，在未经许可的情况下切勿擅自转租，一旦被出租人解除合同，将可能同时面临向出租人、次承租人承担违约责任的情形。

去年年底，陈某租用林某位于成都市龙泉驿区的一处房屋用于经营宾馆，在2022年1月租期即将届满之际，陈某却与邓某签订《宾馆转让协议》，约定陈某将其经营的宾馆转让给邓某，但前提是陈某必须与林某续签房屋租赁合同，并且租期不得少于五年，每月租金不高于37000元。《宾馆转让协议》签订后，邓某支付了2万元订金，陈某将宾馆交付给邓某，邓某随后进场对宾馆进行装修，装修花费5万余元。

今年3月，陈某与林某的租赁合同到期，出租人林某未与陈某续签租赁合同并将宾馆收回，导致《宾馆转让协议》无法继续履行。邓某认为合同的基本目的不能实现，那么与陈某签订的《宾馆转让协议》就应当解除，由陈某返还订金并承担赔偿责任，但双方未能就合同解除与如何承担违约责任达成一致意见，邓某遂诉至法院，要求解除《宾馆转让协议》并要求陈某赔偿其损失。

开庭调解时，陈某认为其已经退还邓某支付的2万元订金，且未能与林某续约并不是其责任，系因林某为改变房屋用途而收回，陈某对《宾馆转让协议》无法履行并无过错，不同意赔偿邓某装修宾馆支出的费用。

承办法官在听取双方意见并审查双方提交的证据后，询问了邓某装修支出的费用明细，了解到邓某为装修宾馆而定制的床、玻璃等材料虽已制作完毕但尚未进行安装，可以通过与厂方协商等方式对其残值进行处理，并且陈某与林某的原租赁合同中明确了陈某转租房屋需要出租人林某同意，但林某并不知晓陈某的此次转租行为。了解到具体情况后，承办法官再次组织双方进行调解，向陈某释明了相关的法律法规，最终，陈某同意赔偿邓某3.7万元的装修损失并当场履行完毕。

“房屋租赁是一个双向选择的行为，转租行为需谨慎！”承办法官表示，作为出租人，在签订租赁合同时应明确约定是否允许转租以及允许转租的条件；作为承租人，在未经许可的情况下切勿擅自转租，一旦被出租人解除合同，将可能同时面临向出租人、次承租人承担违约责任的情形。作为次承租人，应当要求在租赁合同中写明所承租的房屋不属于转租房屋，并要求及时查验房屋的权属证书，以免遭受损失。