法拍房“带租拍卖”新业主能要求租客腾退吗？

　　抵押房租赁给了租客做健身房，后竞买人通过拍卖成为该抵押房业主，并要求租客腾退房屋，双方协商未果，竞买人将租客告上法院，要求租客搬离并支付经济损失直至搬离之日，租客反诉要求赔偿其装修损失。近日，成都高新区法院审理了这起案件。
　　
　　商业用房抵押后租赁给健身房
　　
　　2022年9月，朱某通过淘宝网司法拍卖网络平台拍卖购得成都高新区天府二街某商业用房，成交价为2167408元，包括不可拆卸的装修价值22.6万元。拍卖公告中“标的物介绍”载明房屋现状为有租赁，现为一家健身房租赁使用中。
　　
　　该房屋原为案外人卿某所有，2015年11月13日，该房屋被渠县农村信用合作联社鹤林信用社（即渠县农商行）设立一般抵押，并进行抵押登记。2018年11月20日，卿某与曹某签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2018年11月30日至2023年11月30日，年租金10万元。2021年，卿某因未按期履行与渠县农商行的借款合同中约定的还款义务，渠县农商行向渠县法院起诉。渠县法院判令卿某偿还借款本金及利息，如卿某未履行还款义务，将对案涉房屋依法拍卖，拍卖所得价款渠县农商行优先受偿……因卿某未履行生效法律文书确定的义务，渠县法院于2022年3月9日查封了案涉房屋，并进行公开拍卖。
　　
　　房屋新业主要求健身房搬离
　　
　　2022年11月4日，朱某登记为案涉房屋所有权人。11月7日，朱某通过微信正式函告曹某，要求曹某立即腾空房屋，曹某不予配合。曹某认为其已经将房屋租金缴纳给原来房东，渠县法院在拍卖公告中已经明确告知朱某等竞买人案涉房屋的租赁情况，朱某购买该房屋应当继续履行租赁合同至2023年11月30日。双方多次协商未果，朱某诉至法院，请求法院判令曹某10日内腾空案涉房屋，排除妨害，并向朱某交付房屋及不可拆卸的装修；曹某支付自朱某依法取得涉案房屋产权证不能使用房屋的经济损失直至曹某迁出之日止。曹某提起反诉，请求法院判令朱某向曹某赔偿装修损失22.6万元。
　　
　　成都高新区法院经审理认为，已登记的抵押权可以对抗后成立的租赁权，该租赁权的设立在其抵押权设立后，朱某通过拍卖取得案涉房屋所有权的行为不能推定出朱某认可曹某与卿某之间的租赁关系继续有效，故朱某作为案涉房屋所有权人有权基于其不动产权益，要求曹某在其取得案涉房屋所有权之日即2022年11月4日腾退并支付自该日起因占用案涉房屋造成的房屋租金损失。实际租金损失可以按照原租赁合同约定的年租金10万元的标准自2022年11月4日起计算至曹某实际搬离之日止。
　　
　　对于朱某是否应向曹某支付案涉房屋的装修费用。根据网拍平台提供的信息显示，案涉房屋在拍卖时标明为“成都高新区天府二街某商业用房及房屋装修”，标的物介绍一栏也说明了“本次拍卖房屋包括（但不限于）不可拆卸的装修等”，朱某已经向渠县法院支付了2167408元，其中包括了装修价值22.6万元。故对曹某要求朱某赔偿装修损失22.6万元的诉讼请求不予支持。判决作出后，双方均未上诉，承租人现已腾退房屋。
　　
　　黄穗 白兰 四川法治报全媒体记者 刘冰玉