交易中房产被查封 买房人该如何救济

　　全款购买二手房后，出卖人另案涉诉导致房屋被法院查封，无法办理过户手续，买受人如何进行救济？
　　
　　近日，南昌市西湖区法院审理了这起执行异议之诉，法院查明，2017年7月，梁某与许某签订《房屋买卖合同》。后梁某将购房款全部付清，许某将房产证原件、房屋钥匙等交付给梁某，梁某入住并使用房屋至今，但双方尚未完成房屋过户。后因许某与某租赁站产生纠纷，某租赁站提出财产保全申请，法院依法裁定对该房产进行了查封。为此，梁某向法院提出案外人执行异议之诉，请求法院不得执行该房产，并确认房产归自己所有。
　　
　　法院经审理认为，本案中，梁某与许某之间签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，依法应予以确认。鉴于梁某在法院执行前已经签订合法有效的买卖合同并合法占有该不动产，已经支付全部价款，且并非基于自身原因未办理过户登记，其在房屋买卖过程中系善意且无过失，虽然未办理房屋过户手续，但梁某对诉争标的享有物权期待权，该权利足以排除法院的强制执行。据此，法院确认：案涉房产归买受人梁某所有；停止对案涉房产的执行。
　　
　　●法官说法
　　
　　符合条件的买受人可申请执行异议
　　
　　法官庭后表示，出卖人与买受人签订房屋买卖合同后，房屋被法院查封保全或强制执行的，房屋买卖合同虽然仍属有效，但房屋处于司法查封状态，构成法律上的“履行不能”，买受人将面临“钱房两空”的窘境。为了保障买受人的合法权益，法官建议买受人选择以下几种途径依法进行救济：
　　
　　一是提起案外人执行异议之诉，排除债权人的查封和执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条和第二十八条之规定，买受人需以案外人的身份提出执行异议，且其异议理由欲排除法院对涉案房屋的执行，需满足以下几个条件：涉案房屋需登记在被执行人（出卖人）名下；该执行系因出卖人和申请执行人之间的金钱债权而发生的执行；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。
　　
　　二是买受人可诉请解除《房屋买卖合同》，要求出卖人退还购房款并承担违约责任。如果查封发生在双方签订合同之后，购房合同是有效的，但是由于被查封房限制转让，因此合同无法继续履行。买受人可以法律上的“履行不能”为由，依法要求解除合同，出卖人退还购房款并承担违约责任。
　　
　　三是及时沟通协商，解封交易房屋。如买受人要求继续履行合同并取得该房屋的所有权，应及时跟法院、出卖人和债权人有效沟通协商，一方面，可以督促出卖人及时履行对债权人的债务，还清债务后，由债权人向法院申请解封；另一方面，由出卖人或买受人自己提供其他担保财产申请解除对房屋的查封。如解除查封担保是由买受人自行提供的，其可以向出卖人进行追偿。
　　
　　据法治日报