“度假”小区物业费该不该全额缴纳？崇州市法院高效化解20起“候鸟式”物业纠纷

　　崇州市街子镇是我省古镇“金三角”集群的重要组成部分，是成都周边的度假胜地。近期，街子镇凤鸣村某度假小区物业服务公司向崇州市法院提起诉讼，要求小区内20户业主缴纳欠付的物业费及违约金。然而，小区业主却对物业服务公司的服务产生质疑：节假日偶尔住的房子，没见到物业公司提供了哪些服务，还需要全额缴纳物业费吗？
　　
　　“小物业”承载“大民生”。为实质化解纠纷，该系列案件承办法官根据案件难易程度，制定“从易到难、分类化解、多元联动”的调解方案，通过“法官+人民调解员+村社”的纠纷化解模式，将调解贯穿于立案前、开庭前、庭审后全流程，充分听取双方当事人意见，走访核实当事人反映的问题，并向双方释明有关物业服务及物业费支付的法律法规，引导双方消除分歧、共建和谐邻里。最终，崇州市法院“零判决”妥善化解这20起物业纠纷，真正做到了案结事了人和。
　　
　　立案前，人民调解员先行调解
　　
　　“我们只是节假日偶尔从成都来小区居住，没有完全享受物业服务，再说小区物业的服务不到位，不应该全额交纳物业费。”诉前调解时，谭某等4名业主告诉调解员。
　　
　　经了解，案涉小区系一个“度假”小区，多数业主仅在节假日尤其是炎热夏季到该小区入住，因此，多名被告业主以未完全享受物业服务、物业服务不到位为由，拒绝全额支付物业费。
　　
　　案涉4名业主对缴纳物业费本身并不抗拒，只是在费用金额上与物业公司产生分歧。基于此，调解员从物业费的性质、支付物业费的法律规定等入手，让业主认识到物业公司收取物业费，不单是向个体业主提供物业服务，还要维护整个小区的秩序，提高小区生活品质。同时，调解员引导物业公司考虑业主的实际情况，在具体金额上作出让步。最终，纠纷成功化解，4名业主与物业公司达成调解合意。这4起纠纷化解仅耗时一天。
　　
　　开庭前，承办法官深度调解
　　
　　针对调解员未调解成功的16起案件，承办法官在开庭前积极研判案情，联系业主了解情况。经分析判断，其中8起案件有调解的可能性。于是，承办法官抓住调解最佳时机，通过在线调解的方式，让双方对话、表达需求。最终，8名业主均与物业公司达成一致意见：业主同意支付物业费，物业公司自愿放弃违约金，并撤回起诉。
　　
　　庭审后，“法官+社区”联动调解
　　
　　“我对物业公司的服务很不满意，小区发生了几次偷盗事件，都是物业不作为导致的。”“我认为物业只收钱，不做事，坚持不付物业费。”……对于另外8起案件，承办法官及时排期，开庭审理。
　　
　　庭审中，物业公司出示了2022年的服务记录，业主表达了自己的需求。庭审结束后，承办法官联合村委会相关人员一起到案涉小区物业公司处，与小区物业负责人谈话，并告知其要重视涉诉业主的需求，充分听取其他业主的意见建议，摸排小区存在的潜在问题，提升服务质量，充分发挥物业公司在建设和谐社区中的作用。同时，法官将谈话情况告知涉诉业主，并向其释法明理。最终，7名业主与物业公司达成调解协议，1名业主与物业公司进行庭外和解，物业公司撤回起诉。
　　
　　法官说法
　　
　　物业费是一种公共性服务收费，是支付给物业服务公司对小区的公共设施设备进行日常维护、保养等服务的费用，物业公司正常收取物业费，才能维持整个小区保安、保洁、维护保养的正常运转，才能维护全体业主的居住环境。因此，业主不能以个体长时间未居住或物业公司提供物业服务的局部瑕疵为由，拒不缴纳物业费。若对物业公司提供的服务不满，业主可向有关部门反映，通过协商、调解等方式解决问题、化解纠纷，维护自身的合法权益。
　　
　　四川法治报全媒体记者 周夕又