司法拍卖房究竟限不限购?

  
2017-08-16 09:11:09
    
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  前不久,网络上热传两份文件。一份是江苏省高级法院办公室签发于5月31日,其中规定,司法拍卖房产不受地方政府限购政策影响;另一份是南京市房地产市场综合执法办公室签发于6月7日,其中明确,因司法拍卖取得房产,按住房限购政策执行。截然相反的两个规定,究竟该听谁的?司法拍卖房到底受不受限购政策影响?
  
  近年来,全国各大城市针对房地产市场推出各项限购政策,“司法拍卖房”是否受限购政策调整,引起社会关注。
  
  ●回放 法院房管部门各执一词
  
  据报道,网络上流传的江苏省高院的这份内部文件措辞严厉:个别地方出台文件,要求司法拍卖也要适用住房限购政策,一些法院执行局机械套用,在拍卖公告中特别提示这一点,严重影响司法拍卖成交率以及司法财产处置工作。文件要求,执行法院在司法拍卖成交或裁定以物抵债后,应向不动产登记部门提供执行裁定书和协助执行通知书,不动产登记部门应当依法办理登记,拒不协助办理登记手续的,依法采取强制执行措施。
  
  江苏省高院的这份文件认为,司法拍卖是基于公权力行使的强制执行行为,不同于一般市场交易中的自主买卖行为,只受法律约束,不受地方性房产限购政策影响。
  
  而发布文件确认司法拍卖房产必须符合政府限购条件的南京市房地产市场综合执法办公室则表示,司法拍卖的买受人是不特定的社会公众,这与一般市场交易中的自主买卖没有本质差别。而且,司法拍卖的房产竞买人,在取得不动产权证书满3年后,才能办理转让合同备案和登记手续。
  
  ●链接 10多个城市要求限购
  
  关于“司法拍卖房”,目前多数城市的做法是不予限购。
  
  西安在2017年6月28日出台的房地产市场调控政策中明确提出,通过司法裁决、直系亲属间赠与、继承等方式取得的住房,以及申请退出的经济适用住房等不受本通知规定限制。
  
  2016年11月10日,杭州住建局官网明确答复“司法拍卖住房不在限购范围内”。
  
  成都市房管局也在2017年3月25日对限购政策的解答中,明确回复了“司法机构、法院拍卖的住房不受此次限购政策限制”。
  
  但是,北京、广州、深圳、厦门、南京等10多个城市要求“司法拍卖房”限购。
  
  今年4月27日,北京多部门开会后决定,法院在公开发布的拍卖公告中应明确,竞拍方为自然人的,其家庭或个人应符合本市限购政策,否则将不予办理产权登记手续。
  
  ●声音 法院是有道理的
  
  有地方政府部门的相关人士认为,如果司法拍卖不受限购政策影响,必然会有投机者通过司法拍卖,绕开政府限购政策,导致政府宏观调控楼市的目的,在一定程度上落空。
  
  北京市律师协会副会长邱宝昌说,从调控角度来说,政府为了平衡房价,作出适当的行政行为是可以理解的,但要注意这种政策的法律依据是否充分。
  
  有人指出,根据《物权法》《民事诉讼法》及最高法的相关司法解释,司法拍卖房屋所有权自法院裁定送达买家时转移,不受限购政策影响,产权过户协助执行单位必须配合办理相关手续。无论是法律还是司法解释,都对这种特殊的物权变动形式进行了明确规定,在现行法律规定上也毫无争议。
  
  针对江苏两部门截然不同的两种说法,邱宝昌认为,“从大的法律方面来讲,法院是有道理的,有法律依据的”。
  
  ●观点 限购令不适用司法拍卖房
  
  目前,关于地方政府的限购政策,是否影响到司法拍卖领域,在国家层面,没有统一的规定。不少法律人士认为,司法拍卖行为本身是法院为了保障债权人的合法权益,而行使的司法权,不应该、也不可能受地方政府阶段性政策的约束。“限购令是当地的土政策,从法律效力来看,它不适用于司法拍卖房。”四川嘉冠律师事务所律师凌波认为,无论是否具有限购政策中的购房资格,市民应当可以参与司法拍卖。
  
  北京蓝鹏(成都)律师事务所律师王英占对此表示认同。他认为,根据《拍卖法》相关规定,对于竞买人的资格,只有法律及行政法规才能确定,除此之外其他的规章或地方性法规或政策均不能限制竞买人的资格。王英占指出,竞买人拍取房屋后,就变成了买受人,应当享有买受人的一切权利。
  
  目前,成都地区还未出台住房限购政策。省高院执行局一执行法官告诉记者,法律原则上对此没有禁止,司法拍卖房应当不受限购政策影响。但各地规定不同,如果成都有了限购令,就需要法院与房管部门具体协商了。
  
  本报记者曾晶菁见习记者夏菲妮
  
  不限购不妨碍公共秩序
  
  对于社会上一些人利用司法拍卖绕开政府限购政策“钻空子”,清华大学法学院教授王亚新说,这就需要作调查,比如地方每年究竟有多少“司法拍卖房”,占交易总量的多少,“通过这种办法来衡量,再作决策”。
  
  王亚新认为,“司法拍卖房”的数量其实是很有限的,不会构成对限购政策大面积的突破。有人通过法院拍卖让相关资产解冻,再次发挥作用,这没有妨碍公共秩序。
  
  如果有人通过司法拍卖购买房屋,却办不了产权证,王亚新建议,当事人可以去法院提起行政诉讼,再由法院来判决究竟是否要服从限购。
  
  ◎法条链接
  
  《物权法》第二十八条规定,因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《民事诉讼法》第二百四十二条规定,被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务,人民法院有权向有关单位查询被执行人的存款、债券、股票、基金份额等财产情况。人民法院有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产。人民法院决定扣押、冻结、划拨、变价财产,应当作出裁定,并发出协助执行通知书,有关单位必须办理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条规定,拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的,标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。
  
  本报综合

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